Найден способ строить очень дешевое жилье

Девелоперу Светозару Дарневу удалось невозможное. Его компания «Антар» продает комфортное жилье в пригороде Новосибирска всего по 15-19 тыс. рублей за квадратный метр. Небольшие студии в мансардах, пока были в наличии, обходились покупателям в 500 тыс. рублей. Это невероятно дешево даже по меркам нацпроекта «Доступное жилье», где недавно застройщикам был поставлен ориентир 30 тыс. рублей за метр.

«Антар» строит в поселке Октябрьский, расположенном в 12 километрах от областного центра, на автотрассе Новосибирск-Томск. Сданы в эксплуатацию первые четыре малоэтажных 14-квартирных дома. Почти все квартиры уже распроданы, причем самые дешевые студии в мансардах ушли за несколько дней. И это в то время, когда рынок новостроек в Новосибирске практически замер, несмотря на падение средней цены продаж с 60 до 30 тыс. рублей за метр, что уже близко к себестоимости.

Народный таунхаус

«Мы нашли на рынке незанятую нишу: новостроек в низшем ценовом секторе практически нет. При этом мы доказали, что за счет современных материалов и технологий можно строить дешево. Мы считаем, что эксперимент удался», - говорит глава компании «Антар» Светозар Дарнев.

Как девелоперу удалось получть столь низкую цену продаж? Слагаемых успеха несколько. Первое - «Антар» начал строить в пригородной зоне. Естественно, земля там дешевле, чем в городе. Но важно и другое: всем известно, что так называемая цена согласований резко удорожает себестоимость городской застройки. В пригороде, особенно в небольших поселках, она гораздо ниже.

«По нашим подсчетам, около 40 окружающих Новосибирск поселков городского типа обладают достаточной инженерной и социальной инфраструктурой, чтобы строить в них новое жилье. Но местное население в основном неплатежеспособно. Значит, требуется чем-то привлечь городских покупателей. Покупателей интересуют цена и качество жилья, а также транспортная доступность и хорошая экология. Поселок Октябрьский подходит по всем статьям», - рассказывает Дарнев.

Второй момент - снижение себестоимости строительства. Дома построены из утепленных пенобетонных блоков собственной разработки и собственного производства. У «Антара» есть своя производственная база, строительные бригады и транспорт. Компания самостоятельно выполняла функции заказчика (согласования, земля, продажи, юридическое сопровождение и так далее). Таким образом, сквозная экономия достигалась на всех этапах инвестиционного проекта.

Третье - застройщик жестко ограничил себя по рентабельности. «Мы решили не жадничать и заложили рентабельность всего в 12 процентов. Этого вполне достаточно для нормального развития фирмы. Заметьте, что до кризиса 100 процентов было нижней планкой для избалованных высоким спросом предпринимателей-девелоперов. Экономический кризис как раз и возник от всеобщей жадности, и выйти из него можно только умерив аппетиты», - комментирует Дарнев.

Четвертое - экономичный архитектурный проект. «Антар» пошел против сложившегося в Новосибирске стереотипа «в пригороде надо строить индивидуальные дома». Он остановился на концепции малоэтажных домов экономкласса, где у каждого владельца есть отдельный вход и небольшой земельный участок. Конечно, такая застройка намного эффективнее, чем коттеджная. Двух-трехэтажные квартиры имеют экономичные решения: так, в цоколе располагаются кухни и санузлы.

При этом «Антар» проявил и гибкость. Компании удалось оперативно реагировать на изменение спроса во время кризиса. Быстро сообразив, что покупателям нужны небольшие площади, застройщик поделил несколько пятикомнатных квартир на части. Так и получились маленькие студии по 30 кв. м в мансардных этажах, которые, как уже было сказано, при цене 500 тыс. рублей имели огромный успех и были распроданы в считанные дни. Площадь остальных квартир составила 30-90 кв. м.

Удачные решения, найденные при возведении первой новостройки, «Антар» закладывает в новый проект: в 32-квартирном доме предусмотрено больше студий и однокомнатных квартир, которые пользуются повышенным спросом. Именно такими домами «Антар» и будет застраивать будущий микрорайон Светлый в том же поселке Октябрьский.

Стройка через кооператив

Микрорайон Светлый «Антар» планирует построить на выкупленном участке в 200 га, недавно включенном в черту муниципального образования. По границе владений проходит строящийся участок федеральной трассы Москва-Владивосток (северный объезд Новосибирска). После его ввода в эксплуатацию жители Светлого смогут добираться до центра города за пятнадцать минут.

В текущем году планируется заложить первые три 32-квартирных дома. В дальнейшем производственные мощности позволяют каждый месяц сдавать по одному дому. Светлый - это один из немногих новых проектов в Новосибирске: сейчас даже самые крупные девелоперы озабочены лишь достройкой полуготовых домов, и не планируют освоение новых площадок. На что вообще можно надеяться в ситуации, когда условия ипотечного кредитования непосильны для большинства граждан, а банки вообще перестали кредитовать застройщиков? «Антар» предлагает свое решение - жилищный кооператив.

«Интерес покупателей к нашему проекту имеется, - утверждает Светозар Дарнев. - Самое трудное - начать стройку буквально в чистом поле. Но если это удастся, то дело пойдет. В застройке Светлого будет задействован потребительский кооператив, который сейчас формируется. Наша цель - привлечь живые деньги населения для реального товарно-денежного оборота внутри кооператива и связанных с ним предприятий минуя банки. Кооператив будет связан договорными отношениями с нашей организацией, имеющей на балансе немалый объем ликвидного имущества. Мы выступаем гарантами возврата заемных средства при соблюдении кооперативом условий договора».

Деньги будут привлекаться в виде небольшого вступительного взноса, коммерческого краткосрочного займа и доходного займа. Граждане, вложившие свои средства в кооператив, получат право на рассрочку платежа за свою квартиру на срок до 20 лет и будут участвовать в прибыли от жилищного строительства и другой деятельности кооператива. Кооператив станет управляющей компанией во всех организациях, которые производят стройматериалы, возводят дома, занимаются перевозками. На деньги пайщиков кооператив сможет строить магазины и другую коммерческую недвижимость для сдачи в аренду. В этой схеме нет ничего фантастического. Она полностью соответствует закону о потребительской кооперации, дающему рядовым гражданам возможность участвовать в предпринимательской деятельности и контролировать вложенные средства.

По такой схеме можно строить действительно доступное жилье. Впрочем, для этого одних жилищных кооперативов недостаточно - необходимо выполнение муниципалитетом и государством своей части обязательств. Можно предположить, что в готовом микрорайоне рано или поздно построят школу и больницу. Но сегодня у небольшого пригородного муниципалитета нет средств даже на межевание земли, не говоря уже о создании инженерной инфраструктуры, хотя это и предусмотрено законом. Даже при использовании автономных систем отопления и канализации, как это собирается делать «Антар», к участку надо подвести газ и электричество, надо построить дорогу.

«В условиях кризиса государству следует прибегнуть к чрезвычайным, нетрадиционным мерам поддержки жилищного строительства. Триллионы рублей, которые были направлены в банковскую сферу, могли бы быть использованы для спасения рынка жилой недвижимости, что привело бы к оживлению экономики, - считает Дарнев и предлагает ясный механизм реализации такого проекта: - Надо найти способ напрямую кредитовать муниципалитеты и строителей жилья - под пять процентов годовых на двадцать лет».

При такой схеме муниципалитеты получили бы возможность проводить инженерную подготовку площадок под строительство. Муниципалитетам, осуществляющим крупные жилищные программы, следовало бы на определенное время оставлять большую часть налогов, собираемых на их территории. Условием получения кредита для строителей должно быть предоставление аналогичной рассрочки для покупателей и обязательство продавать жилье по цене не выше 15 тыс. рублей за метр. Такая программа не принесет прямой выгоды федеральному бюджету, но деньги, по меньшей мере, вернутся. Полезным же эффектом станет снижение инфляции, оживление рынка жилой недвижимости и экономики в целом. Плюс социальный эффект - появится действительно доступное жилье.

По расчетам Дарнева, в случае реализации такой программы рядовая семья сможет приобрести однокомнатную квартиру, выплачивая по кредиту всего 5-6 тыс. рублей в месяц. Это по силам большинству работающих граждан, а значит, в процесс жилищного строительства могут быть вовлечены миллионы жителей России.