Кто в Москве наживается на строительстве жилья

Себестоимость квадратного метра жилья - 40 тысяч рублей. Но продают его уже за 160! В чьих карманах оседает разница?

Странное дело: кризис, а цены на жилье в Москве все такие же дикие. Квадратный метр в новостройке - 130 - 160 тысяч рублей! Средняя цена на вторичном рынке упала было до 138 тысяч за метр, а потом снова начала расти.

При этом Леонид Моносов - руководитель Департамента городского заказа капитального строительства Москвы - заявил, что себестоимость строительства жилья в Москве - 40 тысяч рублей за квадрат. Так почему же за эти деньги купить жилье невозможно? Есть ли шанс, что цены упадут до справедливых?

ЗОЛОТАЯ ЗЕМЛЯ

Чтобы строить дом, сначала нужно купить под него участок.

- Земля в Москве, как правило, стоит дороже самого дома, - утверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. - Ведь свободных участков в городе мало, каждый квадратный метр - золотой.

А заплатив десятки миллионов долларов за участок, строители уже не будут возводить панель или другое недорогое жилье. Никто не захочет вести бизнес себе в убыток.

ЗА СЕБЯ И ЗА ДЯДЮ

Участок есть? Теперь с мэрией нужно заключить инвестиционное соглашение. В нем, как правило, оговаривается: застройщик обязан передать городу 20 - 30% (а то и больше) квартир в построенном доме. Для очередников. Но ведь возводятся, как правило, элитки, поэтому город берет свою долю не квартирами, а деньгами. (И на них уже строит панель где-нибудь на выселках вроде Некрасовки или Южного Бутова.) А себестоимость «подаренных» городу квартир, разумеется, закладывается строителями в цену метра в новостройке. Вот он и еще раз подорожал...

- Парадокс: чем больше строится в Москве социального жилья, тем дороже жилье несоциальное, - возмущается Олег Репченко. - Покупая себе квартиру, обычный человек оплачивает своими же деньгами еще и жилье для очередников.

Получается, что один день и ночь пашет, в ипотеку залез лет на 20... А очередник или житель расселяемой хрущевки получает жилье просто так - просто потому, что он давно живет в Москве и стоит в очереди. И один платит за другого. Вот такая социальная справедливость по-московски! Конечно, жилье людям давать надо. Но почему его оплачивают из моего кармана, а не за счет, например, сверхдоходов нефтяных компаний?

НЕ ПОДМАЖЕШЬ - НЕ ПОСТРОИШЬ

Чтобы начать стройку, нужно получить массу согласований.

- Девелоперу, чтобы выйти на стройку после приобретения участка, нужно собрать около трехсот подписей, - утверждает управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов. - Каждая подпись требует глубокого знания: куда, как и с чем идти. Нужно дождаться, чтобы чиновник принял документы и рассмотрел их... Неудивительно, что многие предпочитают заплатить кому надо, чтобы нужные согласования получить быстро и без проблем.

Ростислав Глухан, эксперт риэлторского агентства «АКРУС-Сити», добавляет:

- Вход в каждый кабинет для получения согласований стоит денег. И пускают только своих.

Если получать все разрешения без взяток, нужно потратить не один год. Поэтому проще дать на лапу, но расходы на взятку, разумеется, заложить в стоимость жилья.

ИГРА В МОНОПОЛИЮ

Коробка готова, подводим коммуникации: свет, газ, тепло, воду, канализацию... И тут строителям предстоит иметь дело с монополистами.

- Официально за подключение они берут одну сумму, а неофициально - совсем другую, - утверждает Ростислав Глухан. - Не хочешь - не плати. Но тогда подключать тебя будут до-о-олго.

Можно, конечно, подать в суд, но тяжбы там длятся годами, стройка за это время станет убыточной.

ДОМ КАК НЕФТЯНАЯ СКВАЖИНА

Дома в столице строят не строители. Точнее, они тоже участвуют в процессе, но играют не первую скрипку. Ищут деньги, заказывают проект, покупают участок, занимаются всеми согласованиями и продажей квартир девелоперы. До кризиса с каждого проекта они имели 50 - 60% чистой прибыли, увеличивая цену квадрата, и без того раздутую, еще в 1,5 - 1,6 раза. Строительство было такой маленькой нефтяной скважиной... Сейчас аппетиты девелоперов стали скромнее, но 10 - 20% многие все равно снимают. А если вы покупаете новостройку не у них, а через риэлторское агентство, с вас сдерут комиссионные - минимум 2% от цены жилья.

Итак, в ваш карман запустили руку чиновники, владельцы инженерных сетей, риэлторы и даже, сами того не ведая, бедолаги очередники.

Но и это не все!

Цену квадратного метра увеличивают банкиры. Взять кредит можно под 20 - 30% годовых. Если строить только на заемные деньги, то через три года (столько обычно длится стройка) отдавать банку придется вдвое больше. Понятно, что эти траты девелопер повесит на конечных покупателей жилья.

- Вот и получается, что жилья эконом-класса в Москве не строится вообще, - поясняет Олег Репченко. - Его у нас можно строить только себе в убыток.

Поэтому даже на окраинах, где МКАД за окнами, дешевых панелей не возводят в принципе. Их строительство давно перенесли в Подмосковье, где все-таки земля пока дешевле и другие расходы ниже. Но, может, хотя бы с кризисом что-то изменится?

ПОДЕШЕВЕЕТ. НО НЕНАМНОГО

Надежда есть. Часть новостроек бизнес-класса на окраинах упала в цене с 7 - 10 до 4 - 5 тысяч долларов за квадрат. Почему? Во-первых, от своих доходов отказались часть девелоперов. Не до жиру - вернуть бы вложенное! Тем более что банкам надо кредиты возвращать. Во-вторых, по словам коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, цены на основные стройматериалы с конца прошлого года упали на 30 - 40%. В-третьих, стали меньше платить строителям-гастарбайтерам. А главная причина - резко упал спрос.

- Еще год-два назад богатые люди скупали новостройки на стадии котлована - чтобы выгодно вложить деньги, - рассказывает Ростислав Глухан. - Сейчас покупают очень и очень выборочно. А чем меньше спрос, тем ниже цены.

Олег Репченко считает, что цены на новостройки и вторичку могут упасть осенью еще на 10%. Но вряд ли больше.

Действительно, едва ли чиновники откажутся от мзды за согласования. Свою долю по-любому получат и владельцы инженерных сетей. К тому же мэрия пообещала, что до конца 2011 года расселит все хрущевки сносимых серий - т. е. панельные. А потом сразу возьмется за хрущевки блочные, затем - за панельные девятиэтажки с маленькой кухней. Это значит, что в цену коммерческих новостроек вновь заложат строительство жилья для переселенцев. Так что справедливой цены нам не видать как своих ушей.