Что происходит с загородной недвижимостью в России

Мечтать о доме под Москвой, особенно в модном "формате" - коттеджном поселке, пусть самом дешевом, - несвоевременное занятие в кризис. Сберечь бы накопленное, если оно есть. Однако девелоперы уверяют - настало время тех, кому прежде на эту "мечту" денег не хватало. Что происходит с загородной недвижимостью, попытались разобраться "Известия".

Строители покинули большую часть из трех сотен нераспроданных пригородных поселков - это уже не новость ("Известия" писали об этом 28.04.2009 в статье "Мертвые города на лесных опушках"). Новость то, что, по данным "Миэль-Недвижимость", в мае (по сравнению с февралем) количество сделок на загородном рынке выросло на 40%, и на сегодняшний день составляет 60% уровня 2008 года. Однако если в прошлом году в основном покупали в сегменте верхнего бизнес-класса в 20-километровой зоне от МКАД, то теперь клиенты ищут недорогие, до 10 млн рублей, коттеджи в готовых поселках. Пусть и подальше от столицы.

При этом надо понимать, что процент сопоставим с числом сделок. Например, феноменально высоким считается темп продаж в поселке "Гагаринлэнд" (145 км от Москвы, Смоленская область, дома под ключ): 10 сделок с апреля. И еще оговорка: эконом-класс в сегменте коттеджных поселков существенно отличается от эконом-класса вообще: речь не об избушках в шестисоточных садовых товариществах или затерянных в лесу деревнях, а о домах за 2-5 млн рублей.

Но есть проблема: поселков эконом-класса в ближнем Подмосковье не существует. В 50-150 км позиционируется 40 штук, но являются таковыми, по данным исследования коммуникационной группы MODUS, всего 18. В остальных реальные сделки обойдутся гораздо дороже. 18 поселков - это примерно 3 тысячи коттеджей. Из них "под ключ" сдаются всего 380. Остальные потребуют от владельцев дополнительных затрат на сумму до 2 млн рублей.

Словом, с одной стороны, дефицит, с другой - затоваривание. Часть застройщиков это прекрасно понимает, поэтому с запланированного "де люкс" пикирует на "эконом", жертвуя качеством, инфраструктурой и архитектурой. Другие вообще ничего не строят и распродают голую землю - называется "участки без подряда". Третьи не в силах отказаться от 200-процентной прибыли и ищут, кому бы продать проект целиком. Четвертые потихоньку падают в цене.

- Поселок "Рублево-Архангельское" совсем недавно был известен как "город миллионеров". Теперь таких "матерных" слов стараются не произносить, - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - И домовладения там продают уже не за 8-10 тысяч долларов за метр, а за 80 тысяч рублей. Участки без подряда - не выход. В апреле цены на них скинули еще на 25-30%. Но это не компенсирует риск недостроя. Например, поселок "Антоновка" поступил в продажу еще лет 7 назад. Но до сих пор там построено всего 30% домов. Кризис побуждает рационализировать покупку, озадачиться экономичностью. Что еще вчера считалось немодным. В моде были покупки с большой претензией. Отсюда и наши маркетинговые ходы: дачу в 100 км по цене 800 тысяч долларов называли бутиковой деревней и т.п.

- Старый рынок был раздут на кредитах, завышенных ожиданиях и пиаре, - подхватывает Иван Синицин из MODUS. - И мы несем за это ответственность. Воздействуя на покупателей, мы на самом деле создали завышенные ожидания у девелоперов. Они почувствовали себя непоколебимыми. Тогда как весь девелоперский рынок России примерно равен рекламному бюджету сникерсов.

- До кризиса рынок не был конкурентным, - вторит Юлия Даниэлян, исполнительный директор MOZAIK Development. - Темп роста цен позволял продавать все что угодно. Концепции не продумывались, качество строительства не имело значения. Теперь мы работаем под лозунгом "Все для комфортной жизни, но ничего лишнего".

Эта компания строит поселок под названием "Смартвилль". Правда, смартами почему-то называются дома площадью от 95 до 200 кв. метров. А потребительские предпочтения, по данным Ивана Синицина, располагаются в диапазоне 60-120 кв.м. Причем, по данным исследований эпохи бурного роста, примерно там они располагались всегда. Но большинство девелоперов упорно держатся за любимый размер: 200-300 метров.

- Мы не раз предлагали девелоперам - нашим партнерам на 20 сотках ставить дома не больше 150 метров, что имело бы успех у покупателей, - рассказывает Марина Литинецкая. - Поначалу они соглашались, но потом не выдерживали и строили 250-300. Метры - это деньги.

Пока не все накопления проедены, платежеспособный спрос есть. Но что будет, когда даже жалкие 5 миллионов для потенциальных покупателей домов в коттеджных поселках станут недостижимыми? Девелоперы нарежут свои огороженные угодья помельче и распродадут тем, у кого сохранился хотя бы миллион? Вполне возможно, что есть смысл подождать. Все чаще приходят известия о том, что власти на местах выделяют участки под коттеджные поселки даром - девелоперам нужно оплатить лишь подключение к коммуникациям. Это существенно снизит себестоимость. Миллиона должно хватить.