До конца года цены на жилье могут упасть на треть

Опрошенные «Трудом» эксперты считают, что осенью рынок недвижимости ждет настоящий обвал. Цена недвижимости уже достигла точки, с которой несколько лет назад начался рост, а через несколько месяцев упадет еще ниже. На прежнем уровне останутся только новостройки - ценам на них падать некуда.
Теперь в Москве вместо докризисных 6,2 тысячи долларов за квадратный метр вторичного жилья экономкласса риелторы просят всего 4 тысячи. За 8 месяцев цена на квартиры этого уровня упала на 35%. При этом, по данным агентства недвижимости «ДОКИ», сейчас относительным спросом (так как жилье почти не продается) пользуются только комнаты, «однушки» и «двушки» ценой до 7 миллионов рублей.

По России средняя стоимость «квадрата» на рынке вторичного жилья снизилась с 47,8 до 44 тысяч рублей. Больше всего с начала 2009 года «просел» вторичный рынок Волгограда (-17,8%), а меньше всего - Омска (-8,8%), правда, в Омске цены и так ниже среднего (36,5 тысячи рублей за квадратный метр).

Что касается новостроек, то тут цены уже почти достигли дна. Весной застройщики объявляли всевозможные акции, уступали серьезно настроенным покупателям до 30% (особенно на дорогие метры). Но продаж как не было, так и нет. Если квартиры в готовых домах хоть как-то брали, то котлованы и дома, в которых построено всего несколько этажей, оказались никому не нужны - россияне не верят, что их сдадут в срок.

То есть рынок нового жилья уже нащупал дно. И застройщики, поняв это, отказались от напрасных скидок и зафиксировали цены, чтобы вернуть вложенные в строительство деньги. «Ясно, что рынок недвижимости сегодня не работает. Есть ощущение, что к осени и концу года цены упадут еще на 20-30%, - говорит гендиректор агентства "БФГ-Недвижимость" Михаил Шевченко . - Сегодня соотношение спроса к предложению - один к десяти, и я не вижу причин для его увеличения».

Все ждут, что осенью рынок недвижимости рухнет. Это связывают со второй волной кризиса, которая принесет новые сокращения и очередное снижение доходов населения. По самому пессимистичному прогнозу, цены могут упасть еще на 50-60%. Причиной обвала может стать невыполнение застройщиками кредитных обязательств перед банками.

«В случае массовых разорений компании либо пойдут по пути укрупнения (сильные девелоперы скупят мелких игроков), либо активы банкротов перейдут к банкам-кредиторам, и они выставят квартиры на продажу по бросовым ценам - со скидкой в 30-35%», - предполагает пресс-секретарь агентства недвижимости «ДОКИ» Руслан Барабаш.

Такие действия банков вызовут немедленную реакцию на всем рынке, и цены по цепочке рухнут еще ниже - так было в Америке. Однако такого кризиса, как в США, это не вызовет. «Хотя за последние 10 лет российская недвижимость сильно подорожала, застройщики реально оценивали свои возможности и не создали большой пузырь из кредитов», - утверждает Шевченко.

Но уже сейчас начинаются волнения людей, которые не могут въехать в квартиры, срок сдачи которых уже подошел. Например, в подмосковном Долгопрудном инвестор строящегося микрорайона Хлебниково заявляет, что ему не хватает денег на подведение воды и энергии, поэтому сдача дома постоянно откладывается. И владельцы квартир устраивают стихийные митинги. А жителям подмосковного микрорайона «Западные ворота столицы» на Можайском шоссе застройщик NBM мотивировал срыв сроков тем, что ему отказывает в кредите Внешторгбанк.

«Вероятность второй волны кризиса невелика. Несмотря на колебания, цены будут стремиться к стабилизации», - не согласен аналитик Российской Гильдии риелторов Геннадий Стерник. Такую уверенность внушает рост стоимости барреля нефти и небольшое увеличение спроса на недвижимость бизнес-класса. На нефти построена вся российская экономика. Если цена высокая, то и с экономикой все в порядке, и квартиры покупают. Поэтому с небольшим увеличением цены за баррель рынок излучает осторожный оптимизм. К тому же осенью активизируются те, кто хотел купить квартиру, но отложил покупку из-за колебаний цен. «Это поддержит рынок, но цены в экономклассе продолжат снижаться и опустятся еще на 5-7%», - убежден Барабаш.

Учитывая все эти факторы, осенью московский метр может подешеветь на 20%. А в регионах - на 5-30%, причем ниже упадут цены там, где они сильнее выросли.

Квартира по цене комнаты

• Самая дешевая квартира в Москве стоит 49 тысяч долларов (около 1,5 млн. рублей) и расположена в районе метро «Медведково» в старой «хрущевке». Квартира уникальна, если учесть, что она на 11 метров меньше стандартной и имеет общую площадь в 16,5 квадратных метра. В планах округа снос этого дома не значится, потому и рассчитывать на улучшение условий покупателю не придется.
• Стоимость самой дорогой квартиры в Москве, выставленной сегодня на продажу, составляет 34 млн. долларов (около 1 млрд. рублей). Как сообщают некоторые столичные агенты по недвижимости, квартира расположена в элитном районе Остоженка, в непосредственном центре города, в районе метро «Кропоткинская», вдали от шумных улиц. Общая площадь квартиры - 682 квадратных метра.
• Самую дешевую комнату в Москве можно приобрести всего за 1 млн. 250 тысяч рублей. Она находится в непрестижном районе на окраине - в двух километрах от МКАД. За эти деньги покупателю предлагают 12 метров в трехкомнатной квартире в девятиэтажном панельном доме в районе метро «Петровско-Разумовская» (ул. Софьи Ковалевой). До ближайшего метро - 4,5 километра (или 10 минут транспортом).
• Самую дорогую комнату в столице предлагают за 6 млн. рублей. Она находится в трехкомнатной квартире, но в самом центре мегаполиса - на улице Покровка. Это респектабельный восьмиэтажный дом из кирпича с огороженной территорией. Комната небольшая - всего 15 метров, но зато с балконом. До Красной площади - 1 километр, то есть 10-15 минут пешком.